Le micro-BIC : la simplicité, mais des abattements resserrés
Au micro-BIC, pas de comptabilité : vous déclarez vos recettes brutes et l’administration applique un abattement forfaitaire. Pour les recettes perçues en 2026, les règles applicables aux meublés de tourisme sont les suivantes :
| Meublé de tourisme | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 € / an |
| Classé (étoiles) | 50 % | 83 600 € / an |
Concrètement, pour un meublé non classé, 70 % des recettes sont imposées au barème de l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux en sus. Le dépassement du plafond ne s’analyse pas sur une seule année isolée : faites confirmer votre régime applicable à partir de vos recettes des années précédentes.
Le régime réel : déduire vos charges réelles et amortir
Au réel, vous déduisez ce que la location vous coûte effectivement : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux et entretien, abonnements, frais de plateforme — et la commission de conciergerie. Vous pratiquez aussi l’amortissement du bâti et du mobilier, qui vient réduire le bénéfice imposable année après année, souvent jusqu’à l’annuler.
En contrepartie, le réel demande une comptabilité en bonne et due forme : la quasi-totalité des loueurs se font accompagner par un expert-comptable. Dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire — situation fréquente pour un meublé non classé depuis le passage à 30 % — le calcul mérite d’être fait.
Revente : les amortissements comptent désormais
C’est le grand changement de la loi de finances 2025 : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — y compris ceux pratiqués avant 2025.
L’avantage de l’amortissement pendant la détention reste réel, mais l’arbitrage micro-BIC / réel doit désormais se raisonner globalement, horizon de revente compris. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de réduire la plus-value au fil des années. C’est typiquement le sujet à poser à votre expert-comptable, chiffres en main.
Le classement en meublé de tourisme, un levier souvent oublié
Faire classer son logement (de 1 à 5 étoiles, via un organisme agréé, pour cinq ans) fait passer l’abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 83 600 €. Le classement peut aussi rassurer certains voyageurs et influe sur le calcul de la taxe de séjour. Sa rentabilité dépend toutefois du coût de la visite, des éventuels travaux, de vos recettes et du régime choisi.
Ce qu’il faut retenir
- Micro-BIC = simplicité ; mais à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond, il est devenu étroit pour un meublé non classé.
- Régime réel = charges réelles + amortissements ; souvent gagnant en courte durée, au prix d’une comptabilité.
- Depuis février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente : raisonnez sur la durée.
- Le classement du meublé peut doubler votre abattement — une piste à étudier avant de trancher.
Avant l’arbitrage fiscal, encore faut-il savoir ce que votre bien peut générer : c’est l’objet de notre article sur les revenus d’une location courte durée à Cholet et environs.
Questions fréquentes
Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé en 2026 ?
Au micro-BIC, 30 % d’abattement forfaitaire dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles : 70 % des loyers sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux en plus. Au-delà de ce plafond, le régime réel s’applique.
La commission de la conciergerie est-elle déductible des impôts ?
Au régime réel, oui : elle se déduit des recettes comme les autres charges réelles (assurance, intérêts d’emprunt, frais de plateforme, entretien…). Au micro-BIC en revanche, l’abattement forfaitaire remplace toute déduction de charges : rien ne s’ajoute.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Comparez l’abattement forfaitaire à vos charges réelles augmentées des amortissements : dès qu’elles dépassent 30 % des recettes pour un meublé non classé, le réel mérite un chiffrage. Intégrez aussi l’horizon de revente — les amortissements sont réintégrés dans la plus-value depuis février 2025 — et faites valider l’arbitrage par un expert-comptable.
Sources utiles
Informations générales vérifiées au 13 août 2026. Les règles évoluent et peuvent dépendre du logement ou de la commune : rapprochez-vous d’un expert-comptable ou d’un conseil fiscal avant toute décision.
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