Micro-BIC ou régime réel : quelle fiscalité pour votre location courte durée ?

Le micro-BIC : la simplicité, mais des abattements resserrés

Au micro-BIC, pas de comptabilité : vous déclarez vos recettes brutes et l’administration applique un abattement forfaitaire. Depuis l’imposition des revenus 2025, les règles pour les meublés de tourisme sont les suivantes :

Concrètement, pour un meublé non classé, 70 % des recettes sont imposées au barème de l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux en sus. Et si vos recettes dépassent le plafond deux années de suite, vous basculez obligatoirement au régime réel.

Le régime réel : déduire vos charges réelles et amortir

Au réel, vous déduisez ce que la location vous coûte effectivement : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux et entretien, abonnements, frais de plateforme — et la commission de conciergerie. Vous pratiquez aussi l’amortissement du bâti et du mobilier, qui vient réduire le bénéfice imposable année après année, souvent jusqu’à l’annuler.

En contrepartie, le réel demande une comptabilité en bonne et due forme : la quasi-totalité des loueurs se font accompagner par un expert-comptable. Dès que vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire — situation fréquente pour un meublé non classé depuis le passage à 30 % — le calcul mérite d’être fait.

Revente : les amortissements comptent désormais

C’est le grand changement de la loi de finances 2025 : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable — y compris ceux pratiqués avant 2025.

L’avantage de l’amortissement pendant la détention reste réel, mais l’arbitrage micro-BIC / réel doit désormais se raisonner globalement, horizon de revente compris. Les abattements pour durée de détention continuent par ailleurs de réduire la plus-value au fil des années. C’est typiquement le sujet à poser à votre expert-comptable, chiffres en main.

Le classement en meublé de tourisme, un levier souvent oublié

Faire classer son logement (de 1 à 5 étoiles, via un organisme agréé, pour cinq ans) fait passer l’abattement micro-BIC de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 77 700 €. Le classement rassure aussi les voyageurs et joue sur le tarif de la taxe de séjour. Pour un logement qui génère des revenus significatifs, la démarche est souvent rentabilisée rapidement.

Ce qu’il faut retenir

• Micro-BIC = simplicité ; mais à 30 % d’abattement et 15 000 € de plafond, il est devenu étroit pour un meublé non classé.
• Régime réel = charges réelles + amortissements ; souvent gagnant en courte durée, au prix d’une comptabilité.
• Depuis février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente : raisonnez sur la durée.
• Le classement du meublé peut doubler votre abattement — une piste à étudier avant de trancher.

Avant l’arbitrage fiscal, encore faut-il savoir ce que votre bien peut générer : c’est l’objet de notre article sur les revenus d’une location courte durée à Cholet et environs.